Un arrendamiento es un contrato en el que un Arrendador (propietario) permite que un Arrendador (usuario) utilice un activo durante un período determinado. Los arrendamientos financieros y operativos son esencialmente una forma de financiación y deben considerarse como tales al valorar una empresa.
Esta publicación discutirá el tratamiento contable de los arrendamientos financieros y operativos y sus efectos en la valoración.
El efectivo es el rey
El valor intrínseco de una empresa es igual a los flujos de efectivo que espera que el activo genere durante su vida y la incertidumbre que siente acerca de estos flujos de efectivo.
El efectivo es el rey cuando se trata de casi todo, incluidos los modelos de valoración de empresas. El flujo de efectivo libre para la empresa se calcula tomando los ingresos operativos menos la reinversión. Nosotros suponer implícitamente que los gastos operativos no incluyen los gastos de financiación; sin embargo, esta suposición implícita no siempre es correcta.
Propiedad frente a arrendamiento
Las empresas a menudo tienen la opción de comprar o arrendar sus activos. Hay dos tipos de arrendamientos:
- Arrendamientos financieros o de capital
- Arrendamientos operativos o de servicios
La Junta de Normas de Contabilidad Financiera (FASB) establece que las empresas deben tratar un arrendamiento como un arrendamiento de capital si:
Cualquier arrendamiento que no cumpla con lo anterior es un arrendamiento operativo.
Desde una perspectiva de valoración, ambas obligaciones de arrendamiento son deuda.
Conceptualmente, esto también tiene sentido. Pensemos en un negocio de gran capital como las aerolíneas. Si una aerolínea compra sus aviones y otra aerolínea arrienda todos los suyos, ¿son tan diferentes? Yo diría que no lo son. La aerolínea requiere aviones para operar, y los arrendamientos son un compromiso contractual que se tiene que cumplir tanto en las buenas como en las malas. En otras palabras, los arrendamientos operativos y de capital son similares a pedir dinero prestado.
Las normas contables y las prácticas de valoración ahora están de acuerdo con los activos y pasivos por derecho de uso. Cerrar esta laguna fuera del balance agregará aproximadamente $ 2 billones en pasivo por arrendamiento en los balances de S&P 500.
Activos con derecho de uso
Un activo por derecho de uso representa el derecho del arrendatario a utilizar un elemento arrendado durante el plazo del arrendamiento. El Consejo de Normas de Cuentas Financieras (“FASB”) introdujo ASC 842 aumentar la transparencia y la comparabilidad entre las organizaciones mediante la divulgación de información significativa sobre los acuerdos de arrendamiento y el reconocimiento de los activos y pasivos por arrendamiento en el balance general.
Con estos cambios, los activos y pasivos por derecho de uso de los arrendamientos de capital se tratan, en su mayor parte, de la misma manera que los activos y pasivos por derecho de uso del arrendamiento operativo; además, es requisito presentarlos por separado.
Cálculo del activo por derecho de uso
El cálculo inicial de activos por derecho de uso para arrendamientos operativos es idéntico al de un arrendamiento financiero: es esencialmente el proceso de capitalización utilizado anteriormente.
Para calcular el valor inicial del ROU:
Ejemplos de Contabilidad
Comparemos los asientos contables de los arrendamientos financieros y operativos. Asumiremos un arrendamiento por $3,700,000 durante tres años con $1,000,000, $1,200,000, $1,500,000 en pagos cada año. Además, suponga que los pagos están atrasados, un costo de deuda antes de impuestos del 10 % y el mismo uso de activos durante el plazo del arrendamiento.
Cuando revise los ejemplos, preste mucha atención a los gastos de arrendamiento y amortización. También tenga en cuenta que los diarios para arrendamientos financieros tienen gastos de intereses y amortización, y los arrendamientos operativos incluyen ambos en un solo gasto de arrendamiento; más sobre esto más adelante.
Comienzo del arrendamiento
Tanto los arrendamientos financieros como los operativos tratan la creación del activo y el pasivo por arrendamiento de la misma manera, registrando el activo y el valor presente de los pagos por arrendamiento cuando el ROU está disponible para su uso.
- $1,000,000 * 1.1^1 = $909,091
- $1,250,000 * 1.1^2 = $991,736
- $1,500,000 * 1.1^3 = $1,126,972
VP = $909 091 + $909 091 + $1 126 972 = $3 027 799
Financiamiento Arrendamiento Año Uno Entrada
Para un arrendamiento financiero, tenemos tres entradas. Primero, por el pago del arrendamiento programado; segundo, para acrecentar el interés imputado; tercero, amortizar el activo de ROU en partes iguales durante el plazo del arrendamiento. Pasivo por arrendamiento1,000,000 Efectivo1,000,000Gasto por intereses302,780 Pasivo por arrendamiento302,780Gasto por amortización1,009,266 Amortización de ROU1,009,266
El gasto por intereses (imputado) es el valor presente multiplicado por el costo de la deuda
$3,027,799 * 10% = $302,780
El gasto de amortización es el valor presente dividido por el plazo
$3,027,799 / 3 = $1,009,266
Entrada del primer año de arrendamiento operativo
Tenemos una entrada para un arrendamiento operativo. Gastos de arrendamiento1,233,333 Pasivo de arrendamiento697,220 Efectivo1,000,000 ROU Amortización930,553
El gasto de arrendamiento es el pago de arrendamiento promedio por año. Puede pensar que esto contiene tanto el capital como el monto del interés $ 3,700,000 / 3 = $ 1,233,333
El pasivo por arrendamiento es el pago real menos el gasto de interés imputado $ $1,000,000 – $302,780 = $697,220
El activo de ROU es el gasto de arrendamiento menos el gasto de interés = $ 1,233,333 – $ 306,912 = $ 930,553
Arrendamiento financiero Entrada del segundo año
Continuamos registrando en diario estas transacciones para un arrendamiento financiero (de capital) como lo hemos hecho históricamente. Pasivo por arrendamiento $ 1,500,000 Efectivo $ 1,500,000 Gasto por intereses $ 136,364 Pasivo por arrendamiento $ 136,364 Gasto por amortización $ 1,009,266 Activo de ROU $ 1,009,266
El cargo a gastos de intereses es el pago de intereses de nuestro «préstamo». Es el valor actual de los pagos restantes más el interés total acumulado. ($3,027,799 – $1,000,000 + $302,780) * 10% = $233,058
El cargo a gasto de amortización reduce nuestro activo por el «pago principal»: el gasto de arrendamiento menos el gasto por intereses. $1,233,333 – $233,058 = $1,000,275
Entrada del segundo año de arrendamiento operativo
Hagamos el año dos entradas para el arrendamiento operativo. Gasto de arrendamiento $ 1,233,333 Pasivo de arrendamiento $ 966,942 Activo de ROU $ 1,000,275 Efectivo $ 1,200,000
Arrendamiento financiero Entrada del tercer año
Ahora hagamos nuestras entradas finales en el diario. Pasivo por arrendamiento $ 1,500,000 Efectivo $ 1,500,000 Gasto por intereses $ 136,364 Pasivo por arrendamiento $ 136,364 Gasto por amortización $ 1,009,266 Activo de ROU $ 1,009,266
Entrada del tercer año de arrendamiento operativo
Gasto de arrendamiento $ 1,233,334 Pasivo de arrendamiento $ 1,363,636 Activo de ROU $ 1,096,970 Efectivo $ 1,500,000
Financiamiento vs Arrendamiento Operativo
Pongamos todo en una tabla para entender lo que está pasando desde una perspectiva diferente. Con los cambios, nos deshacemos de la financiación fuera de balance y es mucho más fácil ver qué está pasando con nuestros activos y pasivos de ROU.
Tabla de arrendamiento financiero
Pago de ArrendamientoPV de PagoGastos de InteresesDr. Lease LiabilityAmortizationLease ExpenseTax Deduction1$1,000,000$909,091$302,780$697,220$1,009,266$1,312,046$1,312,0462$1,200,000$991,736$233,058$966,942$1,009,266$1,242,324$1,242,3243$1,500,000$1,126,972$136,364$1,363,636$1,009,266$1,145,630$1,145,63010%$3,700,000$3,027,799$672,201$3,027,798$3,027,798$3,700,000$3,700,000
Tabla de arrendamiento operativo
Pago de ArrendamientoPV de PagoGastos de InteresesDr. Lease LiabilityAmortizationLease ExpenseTax Deduction1$1,000,000$909,091$302,780$697,220$930,553$1,233,333$1,233,3332$1,200,000$991,736$233,058$966,942$1,000,275$1,233,333$1,233,3333$1,500,000$1,126,972$136,364$1,363,636$1,096,970$1,233,333$1,233,33310%$3,700,000$3,027,799$672,201$3,027,799$3,027,799$3,700,000$3,700,000
Arrendamientos y Valoración
De las tablas anteriores, podemos ver que tanto los arrendamientos operativos como los financieros ahora aparecen en el balance con solo una pequeña diferencia en la tasa de beneficios de deducción de impuestos. La misma empresa ya no tendrá menos deuda y mayores rendimientos del capital debido a cómo se representa. Si bien esto resuelve un problema importante y nos ahorra algunos pasos, aún debemos ir más allá.
Si analiza las entradas de diario anteriores, notará que no hay gastos por intereses: se incorporan a los gastos de arrendamiento operativo y se deducen de los ingresos operativos. Esto significa que las empresas con arrendamientos operativos subestimarán la rentabilidad de sus ingresos operativos.
Los ingresos operativos deben representar la rentabilidad operativa antes de la financiación: las ganancias antes de intereses e impuestos (EBIT), lo que significa que todavía debemos ajustar los ingresos operativos y eliminar los gastos por intereses imputados.
Ejemplo de deuda de arrendamiento operativo y financiero
Usemos Facebook como ejemplo.
Primero, calculemos la deuda calculada. 10-K de Facebook 2019 ahora enumera los pasivos por arrendamiento en su hoja de balance para que podamos incluir esto en nuestro cálculo de la deuda que devenga intereses al determinar los rendimientos del capital.
A menudo, deberá ir a las tablas complementarias para obtener el desglose de los arrendamientos operativos y financieros. Como podemos ver a continuación, Facebook tiene $11.074 millones en deuda por arrendamiento financiero y operativo.
Lo único que queda es ajustar el resultado operativo. Al igual que nuestras entradas de diario, a menudo solo hay una línea que agrega interés y amortización.
Podemos calcular el costo del interés imputado de varias formas, pero la más fácil es determinar el gasto de amortización anual: $10,324 / 13 = $794.15
Luego reste la amortización del costo del arrendamiento operativo: $1,139 – $794.15 = $344.85
Y finalmente, elimine el costo imputado de los ingresos operativos y agréguelo a los gastos por intereses.
La línea de fondo
Para los profesionales de la valoración, los arrendamientos son otra forma de financiación. Con la introducción de ASC 842, los arrendamientos operativos ahora se incorporan al balance general y fijan una de las mayores fuentes de financiamiento fuera del balance general; sin embargo, a diferencia de los gastos de financiación, los arrendamientos operativos contienen gastos de amortización e intereses imputados presentados como un solo gasto operativo.
Esto afecta las medidas operativas antes de impuestos y debe corregirse cuando la valoración de las empresas como ingresos operativos debe contener solo los gastos operativos y no los costos financieros.